Immobilien von Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften
– Verkauf einer vermieteten Immobilie, Problematik des § 15a UStG, Geschäftsveräußerung im Ganzen, Steuerklausel
Beim Verkauf einer zumindest auch zum Teil umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilie stellt sich häufig die Problematik des §15a UStG. §15a UStG passt für verschiedene Fallkonstellationen den vorgenommenen Vorsteuerabzug an die tatsächliche Nutzung des Gebäudes (Anteil an umsatzsteuerpflichtigen Vermietungen) innerhalb eines sogenannten Berichtigungszeitraumes an.
Grundsätzlich löst der Tatbestand einer Veräußerung eine Vorsteuerkorrektur auf die im Zeitpunkt des Verkaufs vorliegenden Verhältnisse aus. Zum Beispiel muss bei einem bisher zum Teil steuerpflichtig vermieteten Objekt bei einer steuerfreien Veräußerung der Anteil an gezogener Vorsteuer, der auf den Rest des Berichtigungszeitraums entfällt, an die Finanzverwaltung zurückgezahlt werden.
Ein vom Gesetzgeber ermöglichtes Instrument zur Vermeidung einer solchen Korrektur ist die Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S.d. §1 Abs. 1a UStG.
Für den Fall einer Geschäftsveräußerung im Ganzen läuft der Berichtigungszeitraum i.S.d. § 15a UStG „einfach“ beim Erwerber weiter und es wird durch den Verkauf keine Vorsteuerkorrektur ausgelöst.
Ein häufiges Mittel bei Immobilienveräußerungen ist daher eine sogenannte „Steuerklausel“. In dieser Steuerklausel wird zunächst von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgegangen, gleichzeitig wird jedoch für den Fall der Versagung der Geschäftsveräußerung im Ganzen durch die Finanzverwaltung, ein anteiliger Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung i.S.d. § 4 Nr. 9 Buchstabe a) UStG ausgesprochen.
Diese Steuerklauseln dürfen nach neuester Verwaltungsauffassung nicht mehr bedingt formuliert werden.
Es ist daher zu empfehlen, zukünftige Steuerklauseln nur noch mit unbedingtem Verzicht auf die Steuerbefreiung zu gestalten, um auch im Fall der Versagung einer Geschäftsveräußerung im Ganzen negative Folgen resultierend aus § 15a UStG zu vermeiden.