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Veräußerungsgewinne bei Grundstücken unterliegen als private Veräußerungsgeschäfte der Einkommen­steuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre (sog. Speku­lationsfrist) beträgt; in diesem Zusammenhang gilt auch die Entnahme eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen als Anschaffung.[1]

Das Finanzgericht München[2] hatte darüber zu entscheiden, ob bei der Veräußerung einer Eigentumswoh­nung außerhalb der Spekulationsfrist für ein zum Betriebsvermögen gehörendes häusliches Arbeitszimmer in dieser Wohnung, das vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist in das Privatvermögen überführt wurde, ein anteiliger steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG anfällt.

Das Gericht hat die Steuerpflicht bezüglich des Arbeitszimmers verneint, weil mit der Entnahme des Arbeits­zimmers aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen keine separate Spekulationsfrist begonnen hat. Nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des § 23 EStG sollen innerhalb der Spekulationsfrist reali­sierte Wertänderungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen der Einkommensteuer unter­worfen werden.

Das bedeutet, dass zwischen angeschafftem und veräußertem Wirtschaftsgut Identität im wirtschaftlichen Sinne vorliegen muss. Für die veräußerte Eigentumswohnung auf der einen Seite und dem Arbeitszimmer auf der anderen Seite besteht eine solche Identität jedoch nicht. Im Übrigen besitzt das Arbeitszimmer (insbesondere ein einzelner Raum) keine eigene Marktgängigkeit. Im Streitfall unterlag der Gewinn aus der Veräußerung der Eigentumswohnung auch hinsichtlich des enthaltenen Arbeitszimmers damit nicht der Einkommensteuer.

Das Finanzgericht verwies auch auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs,[3] in dem beim Verkauf einer Eigen­tumswohnung innerhalb der Spekulationsfrist ein vom Arbeitnehmer beruflich genutztes Arbeitszimmer von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft ausgenommen wurde.

[1]      Vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 EStG.

[2]      FG München vom 16.10.2025 13 K 1234/22 (EFG 2026 S. 674).

[3]      BFH-Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19 (BStBl 2021 II S. 680); siehe auch Informationsbrief September 2021 Nr. 3.