Immobilien von Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften – Gewerblich geprägte Personengesellschaft oder vermögensverwaltende Personengesellschaft?
Nach dem grundsätzlichen Entschluss zur Anschaffung einer Immobilie für Zwecke der Vermietung und Verpachtung stellen sich weiterhin die Fragen, um was für eine Immobilie es sich handeln soll (reine Wohnimmobilie, gemischte Immobilie, gewerbliche Immobilie) und in welchem Rahmen die Immobilien angeschafft werden sollen („Privatvermögen, Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft).
Im aktuellen Beitrag wird auf die Varianten einer gewerblich geprägten Personengesellschaft und einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft eingegangen.
Teil 1 – Gewerblich geprägte Personengesellschaft:
Im Rahmen einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, egal ob durch Infizierung i.S.d. § 15 Abs. 3 Nr. 1 oder durch Rechtsform i.S.d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG, stellen die Immobilien zwangsläufig Betriebsvermögen dar. Kurzgefasst lassen sich hieraus folgende Konsequenzen/Rechtsfolgen nennen:
– Grundsätzliche Gewerbesteuerpflicht der Personengesellschaft
– Steuerverhaftung der Immobilien
– Grundsätzlich Abschreibung i.S.d. § 7 Abs. 4 S.1 Nr. 1 EStG möglich (3% statt 2%)
– Geltendmachung von Teilwertabschreibungen möglich
Die zunächst „bedrohlich“ wirkende Gewerbesteuerpflicht wird in zweierlei Hinsicht abgemildert. Einerseits kann für reine vermögensverwaltende Tätigkeiten (wie z.B. Vermietung und Verpachtung) die erweiterte Kürzung i.S.d. § 9 Nr 1 S.2 GewStG in Anspruch genommen werden. Andererseits können entstehende Gewerbesteuerbelastungen im Rahmen des § 35 EStG auf die persönliche Einkommensteuerbelastung angerechnet werden.
Durch die Steuerverhaftung der Immobilien sind Wertsteigerungen der Immobilien bei Verkauf bzw. Entnahmehandlungen zwangsläufig steuerpflichtig, Wertverluste können jedoch ebenso steuermindernd geltend gemacht werden. Für Immobilien im Betriebsvermögen können erhöhte Abschreibungen (3%) vorgenommen werden, soweit diese nicht Wohnzwecken dienen und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde. Die Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen ermöglicht weiterhin die Inanspruchnahme von Teilwertabschreibungen bei eingetretenen dauernden Wertminderungen im Rahmen des § 6 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 EStG.
Teil 2 – Vermögensverwaltende Personengesellschaft:
Werden die Immobilien im Rahmen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft erworben, stellen die Immobilien anteiliges Privatvermögen bei den Gesellschaftern i.S.d. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO dar. Durch die fehlende Betriebsvermögenseigenschaft sind die Gewinne aus Veräußerung der Immobilie nur innerhalb der „Spekulationsfrist“ des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG (10 Jahre) steuerpflichtig. Nachteilig ist jedoch die Tatsache, dass sowohl Veräußerungsverluste als auch eingetretene dauernde Wertminderungen nur eingeschränkt bzw. gar nicht geltend gemacht werden können.
Fazit: Welche der Varianten beim eigenen Immobilienerwerb bevorzugt werden sollte, muss im Einzelfall genau betrachtet werden.