Immobilien von Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften – Gewerblicher Grundstückshandel und Verluste aus Immobilienveräußerungen
Das von der Rechtsprechung entwickelte Konstrukt des „gewerblichen Grundstückshandels“, welches von der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 (BMF IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl. I S. 434) umgesetzt wurde, behandelt als zentrale Frage die Abgrenzung der privaten Vermögenssphäre zur gewerblichen Sphäre des Grundstückshandels.
Bezüglich der Möglichkeit der Nutzung von Verlusten aus Immobilienveräußerungen wird im Folgenden kurz auf die Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermögenssphäre eingegangen.
Private Vermögenssphäre
Findet die Veräußerung von Immobilien im Bereich der privaten Vermögenssphäre statt, sind etwaige Veräußerungsgewinne nur im Rahmen der sonstigen Einkünfte i.S.d. §§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig. Dies führt einerseits zur Steuerentstrickung des Grundstücks nach einer Haltefrist von 10 Jahren, andererseits fällt für den Fall der steuerpflichtigen Veräußerung keine Gewerbesteuer an.
Zunächst klingt „Nichtsteuerbarkeit von Immobilienveräußerung“ durchweg positiv. Zu Bedenken bleibt jedoch, dass sich der Vorteil bei Verlusten aus der Veräußerung von privaten Immobilien schnell in einen Nachteil wandeln kann. Verluste im Rahmen des § 23 EStG dürfen nicht mit Gewinnen anderer Einkunftsarten ausgeglichen werden. Die Verluste dürfen lediglich mit Gewinnen aus weiteren Veräußerungen i.S.d. § 23 EStG ausgeglichen werden. Dies gilt sowohl für den laufenden Veranlagungszeitraum, wie auch den vorigen und die folgenden Veranlagungszeiträume. Es kann ein sogenannter „Verlustverrechnungstopf“ gebildet werden. Findet die Veräußerung außerhalb der 10-Jahresfrist statt, geht der Veräußerungsverlust sogar komplett verloren.
Bei Qualifikation der Tätigkeiten des Steuerpflichtigen als gewerblichen Grundstückshändler i.S.d. oben angeführten BMF-Schreibens werden die Grundstücke von der privaten Sphäre in die gewerbliche Sphäre „überführt“.
Gewerbliche Vermögenssphäre
Werden die Immobilienveräußerungen der gewerblichen Vermögenssphäre zugeordnet, hat dies unter anderem zur Folge, dass sich die Grundstücke rückwirkend im Betriebsvermögen befinden und zwangsläufig steuerverstrikt sind. Die Einkünfte aus der Veräußerung der Grundstücke stellen nicht mehr Einkünfte i.S.d. §§ 22 i.V.m. 23 EStG dar, sondern gewerbliche Einkünfte im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dar, die als Gewinn zu ermitteln sind. Daraus folgt, dass sämtliche Veräußerungen der Grundstücke, unabhängig von einer 10-Jahresfrist, steuerpflichtige Veräußerungen darstellen. Sowohl Veräußerungsgewinne, als auch Veräußerungsverluste sind zwingend zu versteuern bzw. entfalten steuerliche Relevanz. Im Gegensatz zur privaten Vermögenssphäre gehen die Verluste aus Grundstücksveräußerungen nicht verloren, sondern können mit anderen Einkünften/Einkunftsarten ausgeglichen werden.
Fazit
Das Konstrukt des gewerblichen Grundstückshandels kann folglich in bestimmten Fallkonstellationen auch ein Gestaltungsinstrument darstellen, um Verluste aus Grundstücksveräußerungen steuerlich geltend machen zu können. Die weiteren, teils weitreichenden, Konsequenzen des gewerblichen Grundstückshandels dürfen hierbei jedoch nicht außer Acht gelassen werden.