Das Bundesverfassungsgericht hatte mit dem Urteil vom 10.04.2018 die derzeitige Berechnungsmethode der Grundsteuer, basierend auf den veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) für verfassungswidrig erklärt. Infolgedessen hat der Bundesrat am 08.11.2019 der neuen Grundsteuerreform zugestimmt.
Die Grundsteuerreform tritt zum 01.01.2025 in Kraft. Die Umsetzung der Grundsteuerreform ist in drei Stufen geplant:
- Zunächst ist eine Neubewertung der circa 36 Mio. Grundstücke mit einem neuen „Einheitswert“ erforderlich. Hierbei nutzen die einzelnen Bundesländer teilweise unterschiedliche Bewertungsmethoden. Wesentliche Faktoren des sogenannten Bundesmodells (siehe unten) sind dabei der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete ist unter anderem von der sog. Mietniveaustufe der Gemeinde abhängig. Diese Berechnung des Grundbesitzwertes erfolgt bereits zum 01. Januar 2022. Es ist davon auszugehen, dass die elektronische Abgabe der Feststellungserklärung ab dem 01.07.2022 möglich sein wird.
- Im Anschluss findet die Ermittlung der Steuermesszahl statt. Geplant ist eine Absenkung der aktuellen Zahl von 0,0035% auf voraussichtlich 0,0034%, um so dem Anstieg der Grundsteuer entgegenzuwirken.
- Der letzte Schritt beinhaltet die Festlegung des Hebesatzes durch die Gemeinden. Damit wird der regional zu zahlende Grundsteuerbetrag gesteuert, mit dem gesetzlichen Ziel, dass das Grundsteueraufkommen in den Gemeinden konstant bleiben soll.
Die bisher genutzte Formel: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz bleibt auch nach der Grundsteuerreform unverändert. Nun wird allerdings der Einheitswert durch den Immobilienwert bzw. den Wert des Grundvermögens ersetzt. Auf die Ermittlung dieses Einheitswertes bezieht sich auch die wesentliche Änderung. Für bebaute Grundstücke erfolgt wie bisher die Bewertung durch das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren wird zukünftig nur noch bei unbebauten Grundstücken angewendet. Somit wird die neue Formel ab 2025 wie folgt lauten:
Immobilienwert/Wert des Grundvermögens x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Die Kriterien für die Wertermittlung der Wohnimmobilien wurden vereinfacht und ab 2025 wird die Berechnung nur noch auf Grundlage der folgenden Angaben durchgeführt:
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Immobilienart
- Baujahr
- Wohnfläche
- Nettokaltmiete
Als Neuerung wurde eine neue Grundsteuer C eingeführt. Diese gilt für unbebaute Grundstücke, die jedoch baureif sind. Die bisherige Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaftsgrundstücke und die Grundsteuer B für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke bleibt bestehen.
Dieses sog. „Bundesmodell“ wird in der Grundsteuerreform nominiert. Durch die Länderöffnungsklausel dürfen die Bundesländer jedoch abweichende Regelungen treffen. Bisher haben 9 der 16 Bundesländer dem neuen Bundesmodell zugestimmt. Die anderen Länder wollen die Länderöffnungsklausel nutzen und eigene Gesetze verabschieden.