Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften – Gewerblicher Grundstückshandel / Vorsteuerabzug bei Immobilien
Im Rahmen der Regelungen des Umsatzsteuerrechts ist es auch bei Umsätzen aus der Vermietung von Immobilien so, dass die Art der Ausgangsumsätze über die Möglichkeit und den Umfang des Vorsteuerabzugs entscheiden.
Die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs wird in 2 Stufen gegliedert.
Auf der 1. Stufe wird entschieden, ob die Vorsteuer im Grundsatz abziehbar ist. Dies ist immer dann der Fall, sofern eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt sowie die Leistung erbracht bzw. das Entgelt gezahlt wurde. Entscheidend für die Abziehbarkeit ist neben den formellen Voraussetzungen, dass die Leistungen für das Unternehmen bezogen wurden.
Auf der 2. Stufe wird auf die Ausgangsumsätze des Unternehmens abgestellt. Da die Vermietung von Immobilien im Grundsatz umsatzsteuerfrei erfolgt, ist die Vorsteuer grundsätzlich im Bereich der Immobilienvermietung nicht abzugsfähig.
Das Umsatzsteuergesetz bietet für die Vermietung an Unternehmer, die selbst zur Vornahme des Vorsteuerabzugs berechtigt sind, jedoch die Möglichkeit auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten und folglich steuerpflichtige Ausgangsumsätze auszuführen. Im Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsflächen ist die Vorsteuer in diesen Fällen auch auf der 2. Stufe abzugsfähig. Für sogenannte Altgebäude ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung für Vermietungsumsätze selbst dann gegeben, wenn der Leistungsempfänger nicht selbst zur Vornahme des Vorsteuerabzugs berechtigt ist.
Sobald zu einem gewissen Anteil auch steuerpflichtige Vermietungsleistungen ausgeführt werden, ist für eine Vielzahl von Fallgestaltungen die Anwendung des § 15a EStG zu beachten.
Dieser stellt sicher, dass der Vorsteuerabzug aus Leistungen verschiedenster Arten im Rahmen der sogenannten Berichtigungszeiträume an die tatsächliche Nutzung der Gebäude angepasst wird. Dies dient einerseits zur Vermeidung von Missbräuchen aus der Inanspruchnahme vom Vorsteuerabzug, andererseits stellt es bei zunehmender steuerpflichtiger Vermietung einen Vorteil für den Steuerpflichtigen dar.