Für ein bebautes Grundstück, das vermietet oder als Betriebsgrundstück genutzt wird, muss der Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden, da die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) nur für das Gebäude und nicht für den Boden möglich ist. Nach welcher Methode die Anschaffungskosten aufzuteilen sind, ist im Gesetz nicht geregelt. Um einen gewissen Anhaltspunkt zu bekommen, der durch die Finanzverwaltung akzeptiert wird, stellte das Bundesfinanzministerium (BMF) bereits im Jahr 2014 eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ vor. Diese wurde im Mai 2021 erneut angepasst.
Während die alte Version ein vereinfachtes Sachwertverfahren anwendete, greift die neue Excel-Datei die einzelnen Bewertungsverfahren auf und ermöglicht es, den Verkehrs-, Ertrags- oder Sachwert zu ermitteln. Welches Verfahren anzuwenden ist, hängt von der Grundstücksart sowie den vorliegenden Daten ab. Diese setzen sich wie folgt zusammen:
· Bei Gebäudearten, die nicht Mietwohnungsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Geschäftsgrundstücke sind, das Vergleichswertverfahren, wenn entsprechende Vergleichsfaktoren vorhanden sind.
· Bei Mietwohnungsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken oder Geschäftsgrundstücken grundsätzlich das Ertragswertverfahren.
· Bei allen anderen Grundstücksarten ist das Ertragswertverfahren anzuwenden, wenn keine Vergleichsfaktoren vorliegen und die tatsächliche oder die ortsübliche Miete bekannt ist.
· Als Auffangverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden, sofern die erforderlichen Parameter für das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nicht vorliegen.
Auch die notwendigen Angaben zu dem Grundstück wurden erweitert. In der Arbeitshilfe müssen folgende Angaben gemacht werden: Lage des Grundstücks (Adresse), Datum des Kaufvertrags, Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten, Wohn/Nutzfläche, ursprüngliches Baujahr, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Zusätzlich wurden die Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen des Gebäudes abgefragt, somit kann die Arbeitshilfe ein fiktives späteres Baujahr berechnen. Auf dieser Grundlage errechnet die Arbeitshilfe einen Modernisierungsgrad, aus dem sich wiederum das fiktive spätere Baujahr ergibt, das im Rahmen des Ertrags- und des Sachwertverfahren zugrunde gelegt wird. Anschließend berechnet die Arbeitshilfe einen typisierten Vergleichswert, Ertragswert oder einen typisierten vorläufigen Sachwert zum Datum des Kaufvertrags.
Weiterhin werden keine Sachwertfaktoren und keine besonderen objektspezifischen Merkmale des Grundstückes berücksichtigt. Dies ist Gegenstand kritischer Diskussionen, da diese Faktoren im Einzelfall einen großen Einfluss auf die Kaufpreisaufteilung haben können.
Zu beachten ist, dass diese Arbeitshilfe keinerlei Gesetzkraft entfaltet und keine Richtlinie darstellt. Deshalb ergibt sich keine Rechtsbindung für die Finanzverwaltung oder den Steuerpflichtigen. Eine Verpflichtung der Kaufvertragsparteien die Arbeitshilfe zu nutzen, gibt es nicht. Besonders nicht dann, wenn eine vertragliche Kaufpreisaufteilung in dem notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks vorgenommen wurde. Solange diese vertragliche Vereinbarung nicht zum Schein getroffen wurde und kein Gestaltungsmissbrauch i. S. d. § 42 AO vorliegt, sind diese Regelungen maßgeblich. Das Finanzgericht bzw. das Finanzamt haben deshalb im Einzelfall zu prüfen, ob Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dabei ist das Ergebnis anhand weiterer Umstände, wie z. B. den Preisen oder Verkehrswerten des Grundstücks am Markt, zu verifizieren.